NOVEDADES EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA EN CATALUÑA.

21 març NOVEDADES EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA EN CATALUÑA.

EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL DECLARA NULA LA LEY DE CONTENCIÓN DE RENTAS DEL ALQUILER

En su sentencia de fecha 10 de marzo 2.022, el Tribunal Constitucional ha estimado parcialmente el recurso de inconstitucionalidad contra varios preceptos de la Ley catalana 11/2020, que permitía la fijación de límites en la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, por considerar que la norma invade las competencias del Estado en materia civil para regular las bases contractuales.

Esta sentencia no afecta a las situaciones jurídicas consolidadas, -en aplicación del principio de seguridad jurídica, y con la finalidad de procurar la estabilidad en las relaciones contractuales preexistentes-. Así pues, los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al momento de dicha resolución se mantienen en sus términos.

La pérdida de vigencia de la Ley de Contención de Rentas se produce desde la publicación de dicha sentencia en el BOE.
El Tribunal Constitucional no se ha manifestado en su fallo sobre la constitucionalidad o no de la fijación de límites a los precios del alquiler, pues se limita a señalar que las comunidades autónomas no pueden regular esta materia.

SE DECLARA NULO EL DECRETO LEY 37/2020
(“ANTIDESAHUCIOS”)

Por sentencia de 22 de febrero de 2022, el Tribunal Constitucional también ha declarado inconstitucional, por invasión de competencias, el decreto aprobado por la Generalitat en noviembre de 2020, “de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la COVID-19”, por el cual se paralizaban los desahucios de arrendatarios en situación de exclusión residencial mientras se mantuviera el estado de alarma por la emergencia sanitaria o se produjeran restricciones a la movilidad por dicho motivo, en los contratos suscritos por grandes tenedores de viviendas.

Dicha normativa obligaba a suspender los lanzamientos de las familias en situación de vulnerabilidad -sin alternativa habitacional-, hasta que arrendador, gran tenedor, les ofreciera un alquiler social obligatorio. De este modo, se ampliaba el anterior decreto ley 17/2019 de medidas urgentes para el acceso a la vivienda y la ley 24/2015, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y pobreza energética.

LEY 1/2022, DE 3 DE MARZO: NUEVA NORMATIVA QUE AFECTA A LOS GRANDES TENEDORES DE VIVIENDA.

El pasado 8 de marzo ha entrado en vigor una nueva ley catalana que modifica tres normativas anteriores: la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, la señalada Ley 24/2015, y la Ley 4/2016 de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial. Hacemos mención a algunos detalles de su contenido:

El texto de la norma obliga a los grandes tenedores de viviendas (personas jurídicas que sean titulares de más de 10 viviendas o personas físicas que sean titulares de más de 15 viviendas) a ofrecer alquiler social a las personas en situación de vulnerabilidad, tengan o no un título habilitante, si concurren determinadas circunstancias.

Además, se incluyen de nuevo medidas relativas a la paralización de desahucios, y se hace extensiva la obligación de realizar una propuesta de alquiler social antes de interponer una demanda judicial con relación a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y otras demandas de desahucio por vencimiento de la duración del título que legitima la ocupación o por la falta de dicho título en determinadas circunstancias.

Se prevé que los grandes tenedores no vinculados a bancos y fondos de inversión que estén obligados a ofrecer el alquiler social de una vivienda de su propiedad puedan solicitar que el inmueble sea arrendado por la Agencia Catalana de la Vivienda de Cataluña por el período que resulte de la aplicación de la normativa vigente en materia de arrendamientos urbanos, debiéndose satisfacer al propietario gran tenedor, en concepto de renta, el equivalente al módulo de las viviendas de protección oficial.

Se amplía la duración mínima de los contratos de alquiler social, en función de la naturaleza del propietario gran tenedor: cinco años, si el gran tenedor es persona física; siete años, si es persona jurídica; y 12 años, si se trata de un banco o un fondo de inversión.

Se crea un Registro adscrito a la Agencia Catalana de la Vivienda, en el que deberán inscribirse los grandes tenedores que sean personas jurídicas en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de la ley, con la identificación de sus inmuebles, estableciéndose sanciones en caso de incumplimiento.

Las obligaciones de ofrecer y renovar un alquiler social que se establecen en el texto, son aplicables también en caso de que los correspondientes procedimientos judiciales se hayan iniciado antes de la entrada en vigor de esta ley y todavía estén en tramitación.