EL PROYECTO DE LA LEY DE LA VIVIENDA

16 maig EL PROYECTO DE LA LEY DE LA VIVIENDA

INTRODUCCIÓN.

El 14 de abril el Gobierno llegó a un acuerdo con ERC y Bildu para sacar adelante la nueva Ley de la Vivienda (en adelante, el Proyecto), así como para la elaboración de un informe que contiene 41 enmiendas de la misma.

El cuerpo normativo mencionado se tramitó en el Congreso de los Diputados el pasado jueves 27 de abril, siendo objeto de 860 enmiendas presentadas por los distintos grupos parlamentarios.

El Proyecto de Ley, una vez debatido y aprobado por el Pleno del Congreso de los Diputados el 27 de abril de 2023, está a la espera de remitirse al Senado para la continuación de su tramitación parlamentaria.

Puesto que la tramitación del Proyecto sigue en curso, el cuerpo normativo no es el definitivo.  No obstante, a continuación les indicamos las principales novedades que el Proyecto plantea.

PRINCIPALES NOVEDADES

I.              La nueva definición de gran tenedor

Por medio del articulo 3 letra k) del Proyecto, se prevé una definición general de gran tenedor. Según dicho precepto, se considerará gran tenedor a aquella persona – física o jurídica – que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.

Asimismo, la definición de gran tenedor podrá extenderse, en el caso de las “zonas residenciales tensionadas”, a los titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial situados en la misma zona, siempre que así se motive por la comunidad autónoma en la debida memoria justificativa.

II.             Revisión de los criterios para la identificación de zonas tensionadas

El Proyecto incide en los criterios que deben reunirse para la declaración de las denominadas “zonas de mercado residencial tensionadas”. De conformidad con el artículo 18 del Proyecto, la declaración deberá llevarse a cabo por la Administración, que requerirá de la elaboración de una memoria justificativa, por producirse una de las siguientes circunstancias:

a)       ​Que el valor medio del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia – más gastos – supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.

b)      ​​Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado, en los 5 años anteriores a la declaración como área tensionada, un mínimo de 3 puntos por encima del IPC de la comunidad autónoma correspondiente.

La vigencia de la calificación de un área como zona tensionada tendrá una duración de 3 años, siendo susceptible de prórroga anual.

III.            Medidas de contención y limitación de los precios de alquiler de la vivienda

Con el Proyecto se elimina el Índice de Precios al Consumo (en adelante, IPC) como índice de referencia para actualizar anualmente la renta.

Se establece que en el periodo comprendido entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024 la actualización anual de la renta será la que resulte del nuevo pacto entre las partes, que no podrá superar en ningún caso el 3% del alquiler en el caso de grandes tenedores. En cuanto al arrendador que no es gran tenedor, el incremento será el pactado por las partes y, en defecto de pacto, este no podrá superar el 3%.

El Instituto Nacional de Estadística deberá definir un nuevo índice de referencia que no supere el IPC, antes del 31 de diciembre de 2024.

IV.            Gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato

El Proyecto prevé que los gastos derivados de la gestión inmobiliaria y de formalización del contrato deberán ser soportados por el arrendador.
Asimismo, se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de la repercusión de gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar gastos no acordados previamente.

V.             Novedades en el marco fiscal.

En cuanto al IRPF, se establece una reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. En el caso de los nuevos contratos de arrendamiento se establece una reducción de un 50% que puede ascender hasta un 90% en base a los criterios legalmente previstos:

a)     Reducción de un 60%: en los casos de rehabilitación o mejora en los dos años anteriores .
b)    Reducción de un 70%: en el caso de vivienda asequible incentivada o protegida y en el caso de alquiler por primera vez de viviendas en áreas tensionadas a jóvenes.
c)    Reducción de un 90%:  en el caso de bajada de la renta de al menos un 5% en zona tensionada.

En lo relativo al IBI, se prevé que los Ayuntamientos puedan aplicar un recargo en la cuota líquida de IBI a aquellas viviendas que hayan estado vacías durante un periodo superior a 2 años, y siempre que el propietario tenga un mínimo de 4 viviendas en la misma situación (siempre que no concurran causas que lo justifiquen). El recargo oscilará entre el 50 y el 150% en función de las circunstancias.

VI             El nuevo concepto de vivienda asequible incentivada

El articulo 3 letra g) del Proyecto introduce la noción de “vivienda asequible incentivada”, entendiéndola como aquella a cuyo titular la Administración competente otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a residencia habitual en régimen de alquiler, o de cualquier otra fórmula de tenencia temporal de personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado.

VII.          El régimen de vivienda protegida

La noción de vivienda protegida, entendida en los términos del artículo 3 letra f) del Proyecto, está regulada en el articulo 16 del mismo cuerpo normativo.
Resulta relevante la sumisión de las viviendas protegidas a un régimen de protección pública permanente, excepto en los casos que la normativa autonómica expresamente prevea otra cosa. No obstante, deberá garantizarse un plazo mínimo de descalificación de 30 años.
La Comunidad Autónoma únicamente podrá conceder autorización para su venta o alquiler a favor de las personas que estén inscritas en los registros públicos previstos al efecto por la normativa autonómica o municipal y siempre que el precio de la venta o del alquiler no supere el máximo establecido al efecto.

VIII.          Prórroga extraordinaria en los casos de vulnerabilidad

Se incorpora una prórroga extraordinaria de un año en los contratos de arrendamiento de vivienda en el caso de que los arrendatarios se encuentren en situación de vulnerabilidad social o económica debidamente acreditada.

IX.           Modificaciones en el procedimiento de desahucio

Las principales novedades en relación al régimen de desahucios son las siguientes:

–  Se pone fin a los lanzamientos sin fecha y hora predeterminada.
–  Se incluyen prórrogas a los procesos de lanzamiento en situaciones de vulnerabilidad.
–  Se introducen criterios  objetivos para la determinación de situaciones de vulnerabilidad  económica.
–  Se plantea una modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil para incluir un nuevo procedimiento extrajudicial para los grandes tenedores de vivienda en relación con las personas en   situaciones de vulnerabilidad.

Estamos a su disposición ante cualquier aclaración o sugerencia relativa al tema que nos ocupa, así como ante cualquier otro tema que sea de su interés.