LA MOTIVACIÓN DE LOS PROCEDIMIENTOS DE COMPROBACIÓN DE VALOR DE INMUEBLES Y SU POSIBLE INFLUENCIA EN EL VALOR DE REFERENCIA.

25 febr. LA MOTIVACIÓN DE LOS PROCEDIMIENTOS DE COMPROBACIÓN DE VALOR DE INMUEBLES Y SU POSIBLE INFLUENCIA EN EL VALOR DE REFERENCIA.

Como seguramente ustedes habrán leído en prensa, el pasado 23 de enero de 2023 el Tribunal Supremo ha dictado una sentencia que reitera una doctrina muy relevante respecto a los procedimientos de comprobación del valor de los inmuebles en los impuestos gestionados por las Comunidades Autónomas, es decir, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Siguiendo la estela de anteriores pronunciamientos del Tribunal Supremo de fechas 23 de mayo de 2018 y 21 de enero de 2021, esta sentencia refuerza el criterio del Tribunal en cuanto a la motivación de las comprobaciones de valor de los inmuebles, partiendo de la base de que la Administración está facultada “en todo caso” para comprobar el valor real de los inmuebles, si bien dicha facultad no es indiscriminada y debe estar justificada.

En el año 2018 el Tribunal Supremo determinó que el sistema aplicado por la Administración consistente en la aplicación de coeficientes al valor catastral de los inmuebles no era un método idóneo para realizar una valoración individualizada del inmueble objeto de comprobación y que, además, antes del inicio del procedimiento de comprobación, debía motivar las razones que justifican su realización.

Con posterioridad, el 21 de enero de 2021, ante las comprobaciones de valor iniciadas por las Administraciones tributarias autonómicas, de las que el contribuyente tiene conocimiento con la notificación de la propuesta de liquidación, a la que se adjunta un informe de valoración realizado por un perito de la Administración, el Alto Tribunal sentó la doctrina de que el perito de la Administración necesariamente debía reconocer de modo personal y directo los bienes inmuebles a valorar, como garantía de que se tasa realmente un bien concreto, desterrando la tasación de los inmuebles como bienes abstractos o genéricos e, incluso, matizó que en caso de no llevarse a cabo la obligada visita personal del inmueble, el perito debe razonar, caso por caso, por qué resulta innecesaria, y que la mera utilización de valores de venta de inmuebles semejantes, por comparación o análisis requiere una exacta identificación de las muestras obtenidas y una aportación certificada de los documentos públicos en que tales valores y las circunstancias que llevan a su adopción se reflejan.>

La reciente sentencia resulta relevante por cuanto refuerza la exigencia de motivación en los casos en que la Administración pretenda corregir el valor contenido en una autoliquidación, no sólo a nivel sustantivo o material, sino también formal, en tanto que establece como doctrina “que la Administración debe motivar en la comunicación de inicio de un procedimiento de comprobación de valores, cualquiera que sea la forma en que se inicie y el medio de comprobación utilizado, las razones por las que considera  que el valor declarado en una autoliquidación, que goza de la presunción legal de certeza, no se corresponde con el valor real”, lo que, además, entronca con el principio de buena administración, con reconocimiento implícito en el artículo 103 de la Constitución.

Este criterio es directamente aplicable a las adquisiciones de bienes inmuebles producidas antes del 1 de enero de 2022 y que se encuentran dentro del plazo de prescripción para ser comprobadas, así como respecto de aquellos inmuebles objeto de transmisión a partir de la indicada fecha que carecen de valor de referencia (cualquier inmueble distinto a residencial o garaje-almacén vinculado a éste), respecto de los que se seguirán iniciando procedimientos de comprobación de valores y, en todos estos casos, cualquiera que sea la metodología de valoración (incluido el dictamen de peritos), deberán justificarse, para no caer en la arbitrariedad, las razones que justifican el inicio de ese procedimiento.

No obstante, dichas conclusiones pueden ser extrapolables al novedoso valor de referencia que obliga a los contribuyentes a autoliquidar estos impuestos por dicho valor objetivo a fin de evitar sanciones.

En este sentido, con la doctrina del Tribunal Supremo en la mano, resulta evidente que deberá ser la propia Administración la que tenga la carga de motivar cuando el contribuyente impugne dicho valor de referencia que, como hemos dicho, no es más que el resultado de una valoración objetivada administrativa, lo que ha sido definido como método inidóneo por nuestro Alto Tribunal en la sentencia del 23 de mayo de 2018.

Esta interpretación, por tanto, abre la puerta a impugnar no solo los valores comprobados por la Inspección si se incumplen los requisitos y circunstancias antedichas, sino también el valor de referencia, en caso de que el mismo sea muy superior al valor real, en tanto que el método de valoración objetiva no es idóneo para los inmuebles como ha determinado el Tribunal Supremo, además de que se habrá tributado por encima de su capacidad económica.

Como siempre quedamos a su disposición para resolver cuantas dudas o cuestiones se les susciten sobre este asunto, así como estudiar su caso ante una posible impugnación.