PRÓRROGA EXTRAORDINARIA Y LIMITACIÓN EN LA ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA.
El pasado 22 de marzo ha entrado en vigor el Real Decreto-Ley 8/2.026 de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra de Irán, aprobado por el Gobierno de España.
Este Real Decreto-Ley establece dos medidas extraordinarias y urgentes; por un lado, se articula una prórroga extraordinaria a ciertos contratos de arrendamiento de vivienda habitual y, por otro, se establece una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.
La prórroga extraordinaria anual hasta un máximo de 2 años es aplicable a aquellos contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 -en adelante LAU- que, estando vigentes en la fecha de la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley, finalicen la prórroga obligatoria -5 años o 7 años del artículo 9 de la LAU- o la prórroga tácita -3 años del artículo 10 LAU- entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, debiendo el arrendatario solicitarlo al arrendador; se mantendrán los mismos términos y condiciones del contrato de arrendamiento. Existen, no obstante, dos excepciones en las que el arrendador no estaría obligado a ello: bien que haya comunicado previamente su necesidad de ocupar la vivienda de conformidad con el artículo 9.3 de la LAU o bien que las partes acuerden la renovación del contrato o celebren un nuevo contrato, con una renta inferior a la prevista en el contrato vigente.
La limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda es aplicable a aquellos contratos sujetos a la LAU cuya renta deba ser actualizada, al cumplirse la correspondiente anualidad, dentro del periodo entre la entrada en vigor del Real Decreto-Ley –22 de marzo de 2026- y el 31 de diciembre de 2027, siendo, en ausencia de pacto, como máximo un 2%.
Si bien el Real Decreto-Ley ha entrado en vigor desplegando todos sus efectos jurídicos, no obstante, se trata de una norma provisional por cuanto está sujeta a su convalidación por el Congreso de los Diputados en el plazo máximo de 30 días hábiles desde su promulgación -artículo 86 de la Constitución Española-. Siendo ello así, de no convalidarse quedaría derogado, pero, y este es el aspecto importante, los derechos y obligaciones generados durante su vigencia se mantendrán, esto es, si el arrendatario ha solicitado la prórroga antes de su derogación, su derecho a la misma queda blindado.